北京商业地产价格大幅下跌！

             发表日期：2005-1-31 来源：中国商报网站 记者：李远方

 

（市场周报2005年1月28日报道）近日，北京市建委向社会发布了2004年1至11月北京市房地产市场信息。信息披露，北京商品住宅现房和期房的价格分别上涨了2.7％和5.1％，这个结果在人们的意料之中。然而，大大出乎人们意料的是，商业地产的价格出现大幅下跌，办公用现房下跌23.9％，商业营业用现房下跌了39％。

　　多数人乍一看到北京市建委发布的这一数字，都会觉得有些不可思议。来自国家统计局的数据显示，2004年1至11月份，北京市商业营业用现房销售37.7万平方米，同比增长60％，远远超过住宅销售面积的增长速度。去年商业地产的开发热潮一浪高过一浪，在这种火爆的气氛之下，北京市建委怎么会得出价格下跌39％这一结果的呢？
网点布局趋于合理
      近年来，商业地产的投资热潮带动了一大批住宅房地产公司进入商业地产领域，许多小企业也不顾自身实力盲目跟进，商业地产投资的自发性和盲目性日益突出，开发商普遍热衷于底层商铺、大型购物中心和商业街，造成商业网点布局结构地域性的不合理。
      据商务部公布的资料显示，在东部沿海地区，社会消费品零售总额占全国比重为36％，商店网点占全国网点的比重高达62％，西部地区的消费品零售总额占全国比重的17％，零售网点占全国零售网点比重不足16％,农村、城乡接合部和新建居民区的商业设施严重不足。
      此外，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，开发商没有明确的目标定位和客户群，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下即开始制定方案，破土动工；许多城市还将大型商业设施与政绩工程挂钩，不考虑实际情况，盲目求大。往往是项目建成后才考虑如何招商的问题，其结果必然是招商效果不好，空置率居高不下，最终造成项目的损失过大，成为新的投诉热点，有的还出现影响交通、破坏环境等一系列问题。
    经过一段时间的摸索，身处北京的许多开发商已经认识到追求短期获利行为已不现实，渐渐将投资目光转向商业设施不足但人口密集的通州等远郊区。目前，在北京的通州、大兴、房山等远郊区，新建大型住宅小区越来越多，周边已有不少商业配套设施。在通州，物美连锁店、银地大厦、苏宁电器、国美电器、福兰德超市等已经进驻。大兴的商业设施集中在黄村东大街，有星城商城、大中电器城、小白羊超市、中复电讯及各种品牌店；另一个商业集中地则是兴华大街的枣园商业区，那里汇集了小白羊超市、天客隆超市、枣园家具城、吉星德亿电器城、保龄球馆、社区医疗中心、集贸市场等商业网点。房山区的主要街道和居民区也遍布了大型商场、购物中心、便民超市，其中，北京华冠连锁超市辐射了整个中心城镇。商业配套设施的不断完善，也提升了周边楼市的人气，带动一大部分人选择购买郊区的房子。
    除了开发商观念上的改变，来自政府部门的宏观调控也使得商业地产项目开始向城市周边发展。2004年初，商务部要求地市级以上城市加强制定商业网点规划，北京市发改委也表示，为促进房地产业健康发展，合理调整房地产规模和结构，要从严控制写字楼、公寓、酒店和商业设施，北京市三环路以内城市中心区将严格限制新建大型店铺。北京市发改委丁向阳说，北京市鼓励大型综合超市、专业超市、便利店、大型购物中心、折扣店等现代商业业态的建设，但对于盲目发展、有过度竞争趋势的地区、业态落后的商业项目将进行必要的限制。
    上述原因虽然不能涵盖北京商业地产价格大幅下跌的全部因素，却为我们提供了合理的解释和依据。中国商业地产联盟特约研究员胡昕认为，北京市建委的这一数据，从一个侧面表明北京市的整体商业网点正趋于平衡。
    胡昕认为，开发商已不再扎堆市中心开发商业项目，而是将目光投到远离市中心的区域甚至偏远的远郊区县，由于这些地点的地价明显低于市区，所以整个项目的价格也大大低于全市的平均水平，从而将2004年商业地产整体的价格水平拉了下来。应该说这是一个好现象。
    中国商业地产联盟会长荀培路指出，随着国内各项商业地产调控政策的初步到位，特别是房地产信贷门槛的提高，以及城市商业网点规划条例即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。今后大型商业地产实施项目上马，必须进行听证，由发改委、建设规划、工商行政管理、交通环保、流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见。开发商经过听证之后，必须拿到书面同意书方可办理有关的手续。同时，商业地产的门槛抬高了，众多不具有开发实力的小公司将被淘汰，使大公司开发的集中度提高，商业地产投资开发的盲目状况将进一步有所改善，商业网点的布局将更趋合理。
高利润时代已经终结
    虽然去年北京商业地产平均价格出现大幅下跌，但总体趋势仍然处在上升的态势。
    来自中国购物中心产业咨讯中心的资料显示，投资商业地产的收益都非常高，比如酒店收益为15％至30％，服务式公寓收益为30％至60％，而经营好的购物中心能有40％至80％的毛利，甚至会超过80％。奇高的收益率，诱惑着大批商业资金的介入，同时，高速圈地可以带来更大市场份额的战略，促使国内的房地产商“大干快上”，一轮商业房地产投资泡沫开始在全国爆发。目前，全国商业地产竣工面积达2000万平方米，一些地方仍在建设大型商业设施，以Mall名义在建的商业项目就有300多个，占用资金达2000多亿元。
    另一方面，由于国内的商业店铺数量呈现出快速增长的势头，对地产开发商意味着商铺已成为一个直接的需求。目前，国内前100名的零售企业的发展速度非常快，2001年，每家连锁百强企业可用的店铺数量是111家，2002年达到169家，2003年则达到204家。一些具有优势的连锁企业已经把加快开店速度、扩大规模作为企业发展的首要战略目标。随着中国零售业的全面对外开放，中国商业正在吸引着越来越多的国际商家的关注，寻找适合自己发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。据了解，去年家乐福在北京、上海、广州、深圳各新开了12家店铺，在其他一些大城市各新开了6至8家，同时计划2005年再新开100家，新增10至15家超市。
    但是，在巨大的利润和市场需求面前不能忽视这样一个数字，去年北京市商业营业用现房销售面积为37.7万平方米，远远超过住宅销售面积，但竣工面积则达到了133.1万平方米，实际销售面积与竣工面积的巨大落差凸显了销售形势的严峻。
    根据权威部门统计，目前全国每年新增的商业地产面积占到整个商品房市场新增量的10％到15％，但是积压的面积却占到整个商品房积压量的25％以上。而且，去年1至9月份，商品房的空置面积总体上在下降，而商业地产的空置量却在上升。
    北京商业地产分析专家尖锐地指出，大小城市不顾当地人口和经济的具体情况，动辄上马面积达十万甚至数十万平方米的ShoppingMall,很多开发商根本就不懂什么是商业，结果由于没有足够的商户，很多商业地产成为城市的垃圾。住宅商品房的成本主要是土地、建材和后期的物业，但是商业地产注重的是用于经营以后带来的利润，因此开发商要面临更大的风险。
    中国指数研究院的专家认为，目前，几乎每个房地产项目都有或多或少的商业配套设施，不少开发商就等着在商铺产品上赚钱，华贸中心、万达广场、世纪金源3个ShoppingMall总面积加起来超过100万平方米；以建外SOHU、幸福家园为代表的办公区,社区商铺的供应量仅在东南三环就超过30万平方米；类似中关村、浙江村、IT和服装类的交易市场层出不穷，供应量也超过100万平方米；再加上王府井、西单几条商业街商铺的零星供应，总共有超过300万平方米的供应量在这两年集中释放。随着大量商铺的投入使用，商业地产的投资回报率逐年下降，目前的投资回报率只有8％，这标志着商业地产的暴利时代已经结束，投资者应该理性对待商铺投资。
     2004年“招、拍、挂”的土地公开交易制度的施行和银行信贷的紧缩，使得房地产行业中的大地产商在市场需求、土地供应方式、一二级市场的接轨、中心城市和全国性市场的关系、房地产销售方式、房产中介的竞争和住房信贷等环节，都实现了市场化运作，构成了房地产行业的完整的产业链条。从此以后，土地的“含金量”越来越少，“淘金”的难度也越来越大。因此，商业地产的开发商应该意识到，追求短期获利行为已不现实，而获得合理的长期效益才能使市场更趋于有序。
    随着全球商业微利时代的到来，商业地产从过去的暴利走向今后的微利，似乎也是一个不可阻挡的趋势，这意味着商业地产今后的投资和运营的双重风险在增加，中国的商业地产正处在一个全新的发展和变动时期。